昨今、消費税や医療保障費の引き上げ等、増税時代の到来と言われています。現金のまま保有しているよりも、マンションという「モノ」に変えることで、税金の負担を軽減する事ができる！マンション経営の節税効果についてご説明します。

まず始めに、「不動産所得」の計算方法をご紹介します。サラリーマンの方がマンションのオーナーになると、給与以外に、マンション経営による「家賃収入」を得ることとなり、「給与所得」と「不動産所得」の２つの収入源ができることとなります。「不動産所得」とは「家賃収入」からローン金利・減価償却費・固定資産税・管理費等、マンション経営を行うにあたって発生する「経費」を引いたものです。

※上記計算は概算です。諸条件により異なる場合があります。

図のように、一般的には「家賃収入」をローン金利などの経費が上回り、「不動産所得」がマイナスとなることがあります。『不動産所得がマイナスということは常に赤字経営になるということ！？』と、思われるかもしれませんが、これはあくまで税法に則った所得計算上でおこる帳簿上の赤字です。というのも、マンション経営では「減価償却費」など“実際の出費を伴わない経費”も計上することができるからです。

こうしてマイナスとなった「不動産所得」をプラスの「給与所得」から差引いて申告する（損益通算）ことが出来る為、総合的な所得が抑えられ、課税所得金額をもとに算出される所得税と住民税が低く抑えられることになるのです。これがマンション経営の節税効果となります。

上記のように年収800万円の方が2,110万円のマンションを購入した場合、家賃収入から必要経費を除いた不動産所得は△127.6万円になります。確定申告時にその不動産所得分を差し引くことで、所得控除後の金額が低く抑えられるため、所得税の還付、住民税の軽減が計れます。マンション経営をしない場合にくらべると、28.9万円もの節税効果が得られます。

※上記計算は概算です。諸条件により異なる場合があります。

相続税の場合、現金は額面に対して課税されますが、不動産の場合は評価額に対して課税されます。不動産の評価額は「土地」「建物」に分けてそれぞれの基準で評価され決定されます。 図のように、例えば同じ2000万円を現金で持つのとマンションで持つのとでは相続税に大きな違いがあらわれます。現金であれば、評価額は額面どおりの2000万円。ところが2000万円のマンションの場合、建物の課税評価額がおおむね6割の1200万円に。さらにマンション経営などで賃貸している場合は、借家権を控除できるので874万円と、現金に比べおよそ２分の１にまで圧縮可能となります。

※課税評価の算出はあくまでも一例です。